Свої метри: коли в Україні подешевшають квартири?

Ціни на вторинну нерухомість в Україні в більшості випадків завищені. EtCetera розбирався, чому так, і чи варто чекати обвалу цін.

ВЕЛИКА РІЗНИЦЯ. У всьому світі нове житло дорожче за старе, якщо тільки мова не йде про пам’ятник архітектури або палац.

Нові будинки, як правило, мають більш зручне планування і краще пристосовані до вимог сучасного побуту. А ще їх мешканці можуть заощадити на поточних ремонтах і опаленні, так як тепловтрати в таких будинках меншы, ніж у старому фонді, а комунікації в хорошому стані.

В Україні все навпаки. Старий фонд, як правило, цінується вище. Наприклад, у Хмельницькому однокімнатну квартиру в новобудові можна купити за 9-10 тис. доларів, а в панельному будинку по сусідству – вже за 12-14 тис.

Різниця пояснюється тим, що в новобудовах продають квартири «від будівельників», тобто без обробки. Крім того, багато хто побоюється купувати квартиру в споруджуваному будинку через імовірність будівельних афер і стрибків курсу долара. Позначається і відсутність лояльних програм кредитування: більшості покупців простіше розміняти квартиру з доплатою, ніж купити її у забудовника.

У більшості великих міст України вартість м2 в новобудові економ-класу вже впала до межі – 300-500 дол. Ще мінімум по 150 доларів на кожен метр доведеться докласти новоселам для того, щоб облаштувати житло.

Вартість нової квартири, з урахуванням її якості, можна вважати адекватною. А ось ціни на старий фонд – завищені і відображають нездорову ситуацію в економіці і правовій сфері. Звідси запитання: скільки буде коштувати таке житло в майбутньому? І відповідь можуть підказати країни ЄС.

ФАКТОРИ. Ціни на вторинну нерухомість у всьому світі залежать від двох основних факторів.

По-перше, від рівня життя. Чим більше люди отримують, тим вище вони оцінюють свою нерухомість.

По-друге, від кількості пропозицій на ринку. Дефіцит може виникати через низькі темпи будівництва. Це характерно для бідних країн і великих мегаполісів з постійним припливом мігрантів. Надлишок – при скороченні населення. Наприклад, у результаті масової еміграції.

ПОРІВНЯННЯ. У східноєвропейських столицях ціна м2 в спальному районі перевищує розмір середньої зарплати (після сплати податків) в 1,5-2 рази.

За даними сайту Numbeo, у болгарській Софії середня зарплата становить 750 доларів, а середня ціна метра житла – лише 1060 доларів (трохи вище київської). Болгарія – країна з низькою народжуваністю і високою еміграцією. Вільного житла тут досить.

А ось у Варшаві, що динамічно розвивається, при середній зарплаті в 1060 доларів м2 у спальному районі коштує в середньому 2040 доларів.

У регіональних центрах співвідношення ціни м2 і зарплати нижчі (в 1,3-1,6 раза). Наприклад, у процвітаючій Клайпеді (Литва) середня зарплата «чистими» становить 740 доларів, а вартість м2 житла на околиці міста – 1080 доларів. У Пловдиві (Болгарія) 540 і 680 доларів відповідно, в Бидгощі (Польща) – 780 і ​​1260 доларів, а в провінційному Тарту (Естонія) – 1120 і 1370 доларів.

УКРАЇНСЬКІ РЕАЛІЇ. Візьмемо пересічний українець обласний центр Черкаси. Середня зарплата, яка видається тут на руки, – всього 6 тис. гривень. Населення скорочується, молодь прагне виїхати до Києва. Виходячи з європейських пропорцій, м2 у спальному районі Черкас повинен коштувати максимум 8-9 тисяч. Таким чином, «червона» ціна для двокімнатної «хрущовки» – максимум 380 тис. гривень. У реальності ціни на такі квартири починаються від півмільйона, якщо не брати до уваги відверто «убиті» варіанти.

Завищені ціни на житло в Черкасах означають, що в перспективі старий фонд буде дешевшати – якщо не в гривнях і доларах, то по відношенню до середньої зарплати. Це може статися, якщо з’являться лояльні іпотечні програми, пожвавиться сфера будівництва або, що поки ймовірніше, прискориться процес скорочення населення.

Тепер розглянемо Київ. Середня ціна м2 на вторинному ринку, за даними аналітиків порталу 100realty.ua, на початку 2018 року склала 35,6 тис. гривень. За аналогією з Варшавою і Бухарестом, де рівень зарплат в 1,8-1,9 рази менший, ніж ціна метра житла, можна припустити, що жителі Києва в середньому отримують «на руки» по 19-20 тис. гривень. Але це не так. А значить, нерухомість столиці явно переоцінена.

Найбільш очевидне пояснення – дефіцит житла через постійний приплив мігрантів. За даними МВС, деннне населення Києва може досягати 4 млн осіб, а реально проживає в столиці не менше 3,5 млн. Квартир і навіть кімнат вистачає не на всіх.

ЩО ДАЛІ? Ціни на старий житловий фонд у більшості великих міст України явно завищені. При цьому якість «свічок», «хрущовок» і «сталінок» залишає бажати кращого. У міру скорочення населення міст і будівництва нового житла їх відносна вартість буде падати. Це – погана новина для продавців, але хороша для тих, хто мріє про окреме житло за розумною ціною.

Поделиться

Залишити коментар

Увійти через соціальний аккаунт

Самое важное — в одном письме. Новости, реформы, аналитика — коротко и по сути.

Подпишись, чтобы быть в курсе.

Узнавай всё самое интересное первым — следи за нашими новостями в соцсетях

Спасибо, я уже с вами